Top.Mail.Ru
Чек-лист юридической проверки недвижимости в Таиланде 2025 | Sabay Property
0%

Чек-лист юридической проверки недвижимости в Таиланде 2025

12 критически важных пунктов для безопасной покупки от экспертов Sabay Property

SABAY PROPERTY — ПЕРВОЕ АНАЛИТИЧЕСКОЕ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ НА ПХУКЕТЕ

12 лет превращаем сложные инвестиции в понятную аналитику

389
довольных клиентов
8 из 10
клиентов продолжают инвестировать
500+
проверенных объектов
7-15%
средний ROI наших клиентов

РАЗДЕЛ A: Проверка застройщика (пункты 1-4)

Пункт 1: Право собственности на землю (Chanote)

Проверка наличия полного титула собственности Chanote (Nor Sor 4 Jor) у застройщика

Как проверить:

  • Запросить оригинальную копию Chanote (должна быть цветная, с печатями)
  • Сверить с базой Департамента земель
  • Проверить GPS-координаты и пограничные маркеры

Необходимые документы:

  • Chanote (Nor Sor 4 Jor) - полный титул собственности
  • Справка из Департамента земель (не старше 30 дней)
  • Карта с GPS-координатами участка

Красные флаги:

  • Отказ предоставить оригинал Chanote
  • Документ только в черно-белой копии или плохого качества
  • Chanote оформлен менее года назад без объяснения причин
  • Отсутствие пограничных маркеров с номерами
  • Несоответствие площади в документах и на местности
  • Для кондоминиумов: несколько Chanote на разные юридические лица

ПОЛУЧИТЕ АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТЧЕТ ПО ЗАСТРОЙЩИКУ

В Sabay Property мы проверяем каждого застройщика через нашу базу данных за 12 лет работы. Предоставляем полный анализ: история завершенных проектов, финансовое состояние компании, репутация на рынке, юридическая чистота документов.

Получить анализ застройщика в WhatsApp →

Пункт 2: Квота иностранцев в проекте

Проверка соблюдения лимита 49% для иностранных покупателей в кондоминиумах

Как проверить:

  • Запросить официальный Foreign Quota Certificate
  • Проверить текущий процент проданных иностранцам квартир
  • Убедиться, что ваша покупка не превысит лимит

Необходимые документы:

  • Foreign Quota Certificate (сертификат иностранной квоты)
  • Список текущих владельцев по национальности
  • Расчет общей площади, доступной иностранцам

Красные флаги:

  • Квота уже исчерпана (49% или более)
  • Отсутствие официального сертификата квоты
  • Неточности в расчетах площадей
  • Попытки обойти ограничения через номинальные схемы

Пункт 3: Разрешения на строительство и экологические согласования

Проверка наличия всех необходимых разрешений на строительство и экологических согласований

Как проверить:

  • Проверить действующее Building Permit (разрешение на строительство)
  • Убедиться в наличии Construction License подрядчика
  • Проверить EIA Report для крупных проектов

Необходимые документы:

  • Building Permit (разрешение на строительство) - действующее
  • Construction License подрядчика
  • EIA Report (оценка воздействия на окружающую среду)
  • Architectural plans (архитектурные планы)

Красные флаги:

  • Просроченные или отсутствующие разрешения
  • Несоответствие планов реальной застройке
  • Отсутствие экологических согласований для крупных проектов
  • Строительство без надлежащих разрешений

Пункт 4: Финансовое состояние застройщика

Анализ платежеспособности и надежности компании-застройщика

Как проверить:

  • Проанализировать уставный капитал и финансовую отчетность
  • Проверить регистрацию компании в Департаменте развития бизнеса
  • Изучить историю завершенных проектов

Необходимые документы:

  • Справка о регистрации компании (не старше 6 месяцев)
  • Финансовая отчетность за последние 2 года
  • Справка об отсутствии задолженностей
  • Список завершенных проектов

Красные флаги:

  • Уставный капитал менее 10 млн бат для крупных проектов
  • Отрицательная прибыль 2+ года подряд
  • Наличие судебных исков от кредиторов или покупателей
  • Отсутствие завершенных проектов в портфолио

ЭКСКЛЮЗИВНАЯ БАЗА ПРОВЕРЕННЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ

За 12 лет мы создали базу из 50+ надежных застройщиков с проверенной репутацией. Работаем только с теми, кто сдал минимум 3 проекта в срок, имеет устойчивое финансовое положение, предоставляет банковские гарантии.

Получить список проверенных застройщиков →

РАЗДЕЛ B: Юридическая чистота сделки (пункты 5-8)

Пункт 5: Проверка договора купли-продажи (SPA) и условий аренды

Анализ условий договора и защита интересов покупателя. Для Leasehold проверка корректности условий аренды

Как проверить:

  • Провести юридическую экспертизу договора
  • Проверить все условия оплаты и передачи объекта
  • Убедиться в наличии защитных механизмов
  • Для Leasehold: проверить срок аренды (должно быть 30 лет с возможностью продления)

Необходимые документы:

  • Sale and Purchase Agreement (SPA)
  • Условия оплаты и график платежей
  • Гарантийные обязательства застройщика
  • Условия возврата средств при нарушениях

Красные флаги:

  • Отсутствие банковских гарантий возврата средств
  • Нечеткие сроки передачи объекта
  • Отсутствие штрафных санкций для застройщика
  • Невозможность расторжения договора покупателем
  • Для Leasehold: указание сразу 90 лет аренды (должно быть 30+30+30)
  • Для земли под виллы: указание 90 лет аренды вместо стандартных условий

Пункт 6: Банковские гарантии и эскроу-счета

Проверка наличия банковских гарантий по депозитам покупателей

Как проверить:

  • Запросить копии банковских гарантий
  • Получить подтверждение от банка о действительности гарантий
  • Проверить условия возврата средств

Необходимые документы:

  • Банковская гарантия от крупного тайского банка
  • Подтверждение от банка о действительности гарантии
  • Условия и процедура возврата средств
  • Эскроу-соглашение (если применимо)

Красные флаги:

  • Отсутствие банковских гарантий
  • Гарантии от неизвестных или небольших банков
  • Ограниченные условия возврата средств
  • Отказ предоставить подтверждение от банка

ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ

В Sabay Property каждая сделка проходит через нашего штатного юриста с опытом работы в тайском праве. Мы проверяем все документы на юридическую чистоту, анализируем договоры на скрытые риски, обеспечиваем защиту ваших интересов, сопровождаем до получения документов на руки.

Получить юридическую консультацию →

Пункт 7: Foreign Exchange Transfer Form (FETF)

Обеспечение правильного документооборота для валютных переводов (для Freehold). Справка и подтверждение денежных средств запрашивается с покупателя, не с застройщика

Как проверить:

  • Убедиться в правильном оформлении валютного перевода
  • Получить FETF для переводов свыше $20,000
  • Документировать источник средств

Необходимые документы:

  • Foreign Exchange Transfer Form (FETF)
  • Банковские выписки, подтверждающие перевод
  • Документы об источнике средств
  • Bank draft для оплаты в Land Office

Красные флаги:

  • Перевод средств в тайских батах вместо иностранной валюты
  • Отсутствие FETF для крупных сумм
  • Неправильное оформление валютного перевода
  • Отсутствие документов об источнике средств

Пункт 8: Налоговые обязательства и сборы

Понимание всех налогов и сборов при покупке и владении

Налоги при покупке:

  • Transfer Fee: 2% от оценочной стоимости
  • Stamp Duty: 0.5% (если владение более 5 лет)
  • Specific Business Tax: 3.3% (если продажа в течение 5 лет)
  • Withholding Tax: 1% для компаний, до 3% для физлиц

Ежегодные налоги:

  • Land and Building Tax: 0.02-0.1% для жилой недвижимости
  • Property Tax: только при коммерческом использовании

Распределение налогов:

  • Налоги обычно делятся 50/50 между покупателем и продавцом
  • Конкретное распределение должно быть прописано в договоре

Красные флаги:

  • Неясные налоговые обязательства
  • Скрытые налоги и сборы
  • Неправильное распределение налогов между покупателем и продавцом
  • Отсутствие четкого указания, кто платит какие налоги

ПОЛНЫЙ РАСЧЕТ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДОХОДНОСТИ

Наши аналитики рассчитают не только покупные расходы, но и полную картину инвестиций: ROI с учетом всех налогов и сборов, прогноз доходности на 2 и 5 лет, сравнение с альтернативными вложениями, стратегия оптимизации налогов.

Заказать инвестиционный анализ →

РАЗДЕЛ C: Техническая проверка (пункты 9-12)

Пункт 9: Инженерные коммуникации и инфраструктура

Проверка подключения к инженерным сетям и качества инфраструктуры

Как проверить:

  • Проверить подключение к электричеству, воде, канализации
  • Убедиться в наличии интернета и других коммуникаций
  • Проверить качество дорог и транспортную доступность

Необходимые документы:

  • Договоры с коммунальными службами
  • Технические условия подключения
  • Планы инженерных сетей
  • Сертификаты качества коммунальных услуг

Красные флаги:

  • Отсутствие подключения к основным сетям
  • Временные решения для коммуникаций
  • Высокие тарифы на коммунальные услуги
  • Ненадежное электроснабжение или водоснабжение

Пункт 10: Качество строительства и материалов

Оценка качества строительных работ и используемых материалов

Как проверить:

  • Заказать независимую строительную экспертизу
  • Проверить сертификаты качества материалов
  • Изучить гарантии на строительные работы

Необходимые документы:

  • Заключение независимой строительной экспертизы
  • Сертификаты качества строительных материалов
  • Гарантии на строительные работы
  • Building Certification после завершения

Красные флаги:

  • Видимые дефекты строительства или отделки
  • Использование некачественных материалов
  • Отсутствие гарантий на строительные работы
  • Нарушения строительных норм и стандартов

️ ИНСПЕКЦИЯ ОБЪЕКТОВ ОТ SABAY PROPERTY

Наша команда проводит профессиональные инспекции каждого объекта перед рекомендацией клиентам: техническая экспертиза строительства, проверка коммуникаций и инфраструктуры, анализ управляющей компании, фото и видеоотчет для удаленных клиентов.

Заказать инспекцию объекта →

Пункт 11: Зонирование и планировка территории

Проверка соответствия зонированию и планам развития территории

Как проверить:

  • Проверить зонирование участка в местных властях
  • Изучить планы развития района
  • Убедиться в соответствии высотным ограничениям
  • Проверить отсутствие пересечения с национальными парками

Необходимые документы:

  • Карта зонирования территории
  • Планы развития района
  • Высотные ограничения для региона
  • Разрешенные виды использования земли

Красные флаги:

  • Несоответствие проекта зонированию
  • Нарушение высотных ограничений
  • Отсутствие планов развития инфраструктуры
  • Конфликты с местным планированием
  • Пересечение земли с национальными парками (препятствует получению разрешения на строительство)

Пункт 12: Управляющая компания и юридическое лицо собственников

Проверка надежности управляющей компании и структуры управления

Как проверить:

  • Изучить опыт и репутацию управляющей компании
  • Проверить лицензии и сертификаты
  • Изучить структуру сборов и тарифов

Необходимые документы:

  • Лицензия управляющей компании
  • Устав юридического лица собственников
  • Тарифы на услуги управления
  • Отчеты о финансовой деятельности

Красные флаги:

  • Отсутствие опыта управления недвижимостью
  • Негативные отзывы от других собственников
  • Завышенные тарифы на управление
  • Отсутствие прозрачности в финансовых вопросах
Команда Sabay Property

СОБСТВЕННАЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ SABAY PROPERTY

Глубокая аналитика рынка недвижимости с прогнозами доходности на 3-5 лет

Полное юридическое сопровождение сделки с гарантией чистоты документов

Бесплатный перелет в Таиланд при оформлении покупки недвижимости от $150,000

Собственная управляющая компания — контроль качества и максимальная доходность

ГОТОВЫ К БЕЗОПАСНОЙ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ТАИЛАНДЕ?

Получите персональную консультацию от экспертов Sabay Property и полную проверку выбранного объекта

Получить консультацию в WhatsApp