РАЗДЕЛ A: Проверка застройщика (пункты 1-4)
Пункт 1: Право собственности на землю (Chanote)
Проверка наличия полного титула собственности Chanote (Nor Sor 4 Jor) у застройщика
Как проверить:
- Запросить оригинальную копию Chanote (должна быть цветная, с печатями)
- Сверить с базой Департамента земель
- Проверить GPS-координаты и пограничные маркеры
Необходимые документы:
- Chanote (Nor Sor 4 Jor) - полный титул собственности
- Справка из Департамента земель (не старше 30 дней)
- Карта с GPS-координатами участка
Красные флаги:
- Отказ предоставить оригинал Chanote
- Документ только в черно-белой копии или плохого качества
- Chanote оформлен менее года назад без объяснения причин
- Отсутствие пограничных маркеров с номерами
- Несоответствие площади в документах и на местности
- Для кондоминиумов: несколько Chanote на разные юридические лица
ПОЛУЧИТЕ АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТЧЕТ ПО ЗАСТРОЙЩИКУ
В Sabay Property мы проверяем каждого застройщика через нашу базу данных за 12 лет работы. Предоставляем полный анализ: история завершенных проектов, финансовое состояние компании, репутация на рынке, юридическая чистота документов.
Получить анализ застройщика в WhatsApp →Пункт 2: Квота иностранцев в проекте
Проверка соблюдения лимита 49% для иностранных покупателей в кондоминиумах
Как проверить:
- Запросить официальный Foreign Quota Certificate
- Проверить текущий процент проданных иностранцам квартир
- Убедиться, что ваша покупка не превысит лимит
Необходимые документы:
- Foreign Quota Certificate (сертификат иностранной квоты)
- Список текущих владельцев по национальности
- Расчет общей площади, доступной иностранцам
Красные флаги:
- Квота уже исчерпана (49% или более)
- Отсутствие официального сертификата квоты
- Неточности в расчетах площадей
- Попытки обойти ограничения через номинальные схемы
Пункт 3: Разрешения на строительство и экологические согласования
Проверка наличия всех необходимых разрешений на строительство и экологических согласований
Как проверить:
- Проверить действующее Building Permit (разрешение на строительство)
- Убедиться в наличии Construction License подрядчика
- Проверить EIA Report для крупных проектов
Необходимые документы:
- Building Permit (разрешение на строительство) - действующее
- Construction License подрядчика
- EIA Report (оценка воздействия на окружающую среду)
- Architectural plans (архитектурные планы)
Красные флаги:
- Просроченные или отсутствующие разрешения
- Несоответствие планов реальной застройке
- Отсутствие экологических согласований для крупных проектов
- Строительство без надлежащих разрешений
Пункт 4: Финансовое состояние застройщика
Анализ платежеспособности и надежности компании-застройщика
Как проверить:
- Проанализировать уставный капитал и финансовую отчетность
- Проверить регистрацию компании в Департаменте развития бизнеса
- Изучить историю завершенных проектов
Необходимые документы:
- Справка о регистрации компании (не старше 6 месяцев)
- Финансовая отчетность за последние 2 года
- Справка об отсутствии задолженностей
- Список завершенных проектов
Красные флаги:
- Уставный капитал менее 10 млн бат для крупных проектов
- Отрицательная прибыль 2+ года подряд
- Наличие судебных исков от кредиторов или покупателей
- Отсутствие завершенных проектов в портфолио
ЭКСКЛЮЗИВНАЯ БАЗА ПРОВЕРЕННЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ
За 12 лет мы создали базу из 50+ надежных застройщиков с проверенной репутацией. Работаем только с теми, кто сдал минимум 3 проекта в срок, имеет устойчивое финансовое положение, предоставляет банковские гарантии.
Получить список проверенных застройщиков →РАЗДЕЛ B: Юридическая чистота сделки (пункты 5-8)
Пункт 5: Проверка договора купли-продажи (SPA) и условий аренды
Анализ условий договора и защита интересов покупателя. Для Leasehold проверка корректности условий аренды
Как проверить:
- Провести юридическую экспертизу договора
- Проверить все условия оплаты и передачи объекта
- Убедиться в наличии защитных механизмов
- Для Leasehold: проверить срок аренды (должно быть 30 лет с возможностью продления)
Необходимые документы:
- Sale and Purchase Agreement (SPA)
- Условия оплаты и график платежей
- Гарантийные обязательства застройщика
- Условия возврата средств при нарушениях
Красные флаги:
- Отсутствие банковских гарантий возврата средств
- Нечеткие сроки передачи объекта
- Отсутствие штрафных санкций для застройщика
- Невозможность расторжения договора покупателем
- Для Leasehold: указание сразу 90 лет аренды (должно быть 30+30+30)
- Для земли под виллы: указание 90 лет аренды вместо стандартных условий
Пункт 6: Банковские гарантии и эскроу-счета
Проверка наличия банковских гарантий по депозитам покупателей
Как проверить:
- Запросить копии банковских гарантий
- Получить подтверждение от банка о действительности гарантий
- Проверить условия возврата средств
Необходимые документы:
- Банковская гарантия от крупного тайского банка
- Подтверждение от банка о действительности гарантии
- Условия и процедура возврата средств
- Эскроу-соглашение (если применимо)
Красные флаги:
- Отсутствие банковских гарантий
- Гарантии от неизвестных или небольших банков
- Ограниченные условия возврата средств
- Отказ предоставить подтверждение от банка
ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ
В Sabay Property каждая сделка проходит через нашего штатного юриста с опытом работы в тайском праве. Мы проверяем все документы на юридическую чистоту, анализируем договоры на скрытые риски, обеспечиваем защиту ваших интересов, сопровождаем до получения документов на руки.
Получить юридическую консультацию →Пункт 7: Foreign Exchange Transfer Form (FETF)
Обеспечение правильного документооборота для валютных переводов (для Freehold). Справка и подтверждение денежных средств запрашивается с покупателя, не с застройщика
Как проверить:
- Убедиться в правильном оформлении валютного перевода
- Получить FETF для переводов свыше $20,000
- Документировать источник средств
Необходимые документы:
- Foreign Exchange Transfer Form (FETF)
- Банковские выписки, подтверждающие перевод
- Документы об источнике средств
- Bank draft для оплаты в Land Office
Красные флаги:
- Перевод средств в тайских батах вместо иностранной валюты
- Отсутствие FETF для крупных сумм
- Неправильное оформление валютного перевода
- Отсутствие документов об источнике средств
Пункт 8: Налоговые обязательства и сборы
Понимание всех налогов и сборов при покупке и владении
Налоги при покупке:
- Transfer Fee: 2% от оценочной стоимости
- Stamp Duty: 0.5% (если владение более 5 лет)
- Specific Business Tax: 3.3% (если продажа в течение 5 лет)
- Withholding Tax: 1% для компаний, до 3% для физлиц
Ежегодные налоги:
- Land and Building Tax: 0.02-0.1% для жилой недвижимости
- Property Tax: только при коммерческом использовании
Распределение налогов:
- Налоги обычно делятся 50/50 между покупателем и продавцом
- Конкретное распределение должно быть прописано в договоре
Красные флаги:
- Неясные налоговые обязательства
- Скрытые налоги и сборы
- Неправильное распределение налогов между покупателем и продавцом
- Отсутствие четкого указания, кто платит какие налоги
ПОЛНЫЙ РАСЧЕТ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДОХОДНОСТИ
Наши аналитики рассчитают не только покупные расходы, но и полную картину инвестиций: ROI с учетом всех налогов и сборов, прогноз доходности на 2 и 5 лет, сравнение с альтернативными вложениями, стратегия оптимизации налогов.
Заказать инвестиционный анализ →РАЗДЕЛ C: Техническая проверка (пункты 9-12)
Пункт 9: Инженерные коммуникации и инфраструктура
Проверка подключения к инженерным сетям и качества инфраструктуры
Как проверить:
- Проверить подключение к электричеству, воде, канализации
- Убедиться в наличии интернета и других коммуникаций
- Проверить качество дорог и транспортную доступность
Необходимые документы:
- Договоры с коммунальными службами
- Технические условия подключения
- Планы инженерных сетей
- Сертификаты качества коммунальных услуг
Красные флаги:
- Отсутствие подключения к основным сетям
- Временные решения для коммуникаций
- Высокие тарифы на коммунальные услуги
- Ненадежное электроснабжение или водоснабжение
Пункт 10: Качество строительства и материалов
Оценка качества строительных работ и используемых материалов
Как проверить:
- Заказать независимую строительную экспертизу
- Проверить сертификаты качества материалов
- Изучить гарантии на строительные работы
Необходимые документы:
- Заключение независимой строительной экспертизы
- Сертификаты качества строительных материалов
- Гарантии на строительные работы
- Building Certification после завершения
Красные флаги:
- Видимые дефекты строительства или отделки
- Использование некачественных материалов
- Отсутствие гарантий на строительные работы
- Нарушения строительных норм и стандартов
️ ИНСПЕКЦИЯ ОБЪЕКТОВ ОТ SABAY PROPERTY
Наша команда проводит профессиональные инспекции каждого объекта перед рекомендацией клиентам: техническая экспертиза строительства, проверка коммуникаций и инфраструктуры, анализ управляющей компании, фото и видеоотчет для удаленных клиентов.
Заказать инспекцию объекта →Пункт 11: Зонирование и планировка территории
Проверка соответствия зонированию и планам развития территории
Как проверить:
- Проверить зонирование участка в местных властях
- Изучить планы развития района
- Убедиться в соответствии высотным ограничениям
- Проверить отсутствие пересечения с национальными парками
Необходимые документы:
- Карта зонирования территории
- Планы развития района
- Высотные ограничения для региона
- Разрешенные виды использования земли
Красные флаги:
- Несоответствие проекта зонированию
- Нарушение высотных ограничений
- Отсутствие планов развития инфраструктуры
- Конфликты с местным планированием
- Пересечение земли с национальными парками (препятствует получению разрешения на строительство)
Пункт 12: Управляющая компания и юридическое лицо собственников
Проверка надежности управляющей компании и структуры управления
Как проверить:
- Изучить опыт и репутацию управляющей компании
- Проверить лицензии и сертификаты
- Изучить структуру сборов и тарифов
Необходимые документы:
- Лицензия управляющей компании
- Устав юридического лица собственников
- Тарифы на услуги управления
- Отчеты о финансовой деятельности
Красные флаги:
- Отсутствие опыта управления недвижимостью
- Негативные отзывы от других собственников
- Завышенные тарифы на управление
- Отсутствие прозрачности в финансовых вопросах
СОБСТВЕННАЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ SABAY PROPERTY
Глубокая аналитика рынка недвижимости с прогнозами доходности на 3-5 лет
Полное юридическое сопровождение сделки с гарантией чистоты документов
Бесплатный перелет в Таиланд при оформлении покупки недвижимости от $150,000
Собственная управляющая компания — контроль качества и максимальная доходность
ГОТОВЫ К БЕЗОПАСНОЙ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ТАИЛАНДЕ?
Получите персональную консультацию от экспертов Sabay Property и полную проверку выбранного объекта
Получить консультацию в WhatsApp